Vivienda

¿Cómo está el tema en vivienda?

Resumen situación vivienda

Análisis de la realidad

En la sociedad actual, el acceso a la vivienda es un elemento fundamental de emancipación e integración social. En este sentido, el artículo 47 de la Constitución Española lo señala como un derecho básico e insta a los poderes públicos a hacer efectivo este derecho, señalando a aquéllos como garantes del acceso a una vivienda digna y adecuada.

En consonancia con lo anterior, la política pública de vivienda debe estar orientada a suplir los «fallos» del mercado libre y, en concreto, los derivados de la especulación sobre suelo e inmuebles, garantizando el acceso a la vivienda a aquellas personas con menos recursos económicos, entre los que habitualmente se encuentra buena parte de la juventud.


Sin embargo, las políticas públicas de vivienda han sido ineficaces a la hora de contener la brecha causada por el alza de los precios de la vivienda (nueva y usada, en propiedad o en alquiler), respecto de la renta media de la población. La vivienda nueva en España había subido en septiembre de 2003 un 15,67% en los últimos doce meses, un 56,5% en los últimos tres años y un 100,37% en un lustro, según los datos del Ministerio de Fomento. Las casas de segunda mano son tan sólo un 17,55% más baratas que las de reciente construcción.

No obstante, este incremento de la carestía de la vivienda no ha sido homogéneo en todo el Estado. Estas cifras reflejan una difícil media entre la moderada subida experimentada en el ámbito rural, y ciudades medias y pequeñas, con el espectacular incremento sufrido principalmente en las grandes ciudades.

Por otra parte, el informe del Censo de vivienda de 2001 señala que en España el alquiler cubre tan sólo el 11,3% de la modalidad residencial, frente al 30% de media de la Unión Europea y muy lejos del 42,5% al que llegó en España a lo largo de los años sesenta. La explicación inmediata la encontramos en un reciente estudio sindical que ha situado el precio medio de alquiler en España en un 79,5% del salario mensual de una familia —si es una vivienda nueva— y en un 55,7% si se trata de una vivienda usada.

El alza desmesurada de los precios de la vivienda en alquiler y compra, unido a la escasísima intervención pública por controlar los excesos del mercado, ha situado a la mayor parte de los y las jóvenes al borde de la exclusión residencial. Buena prueba de esto son algunas cifras significativas:

  • La vivienda de protección oficial apenas supera el 8% de la oferta inmobiliaria.
  • Desde 1993 hasta el año 2000, el porcentaje de financiación privilegiada de viviendas (ayudas, subrogaciones, subvenciones, etc.) ha caído del 30% a poco más del 12% del total de viviendas.
  • España es el país de la UE que registra una emancipación más tardía con respecto a su población total.
  • España es el país de la UE con mayor porcentaje de segunda vivienda y de viviendas vacías.
  • España destina el 0,1% del PIB al gasto de ayudas directas al acceso a la vivienda frente al 0,6% de media en la Unión Europea.

La fuerte subida del precio de la vivienda la han sufrido principalmente aquellas personas con menos recursos, y especialmente la mayor parte de los y las jóvenes. El esfuerzo que debería realizar una persona joven para adquirir una vivienda libre equivale al 56,8% de sus ingresos. Este esfuerzo se reduce hasta el 34,7% para los hogares encabezados por jóvenes.

Si tenemos en cuenta los tramos de edad, el acceso a la vivienda se convierte en un imposible para los y las jóvenes comprendidos entre los 18 y 24 años, para quienes el precio medio de la vivienda libre supera —en el segundo trimestre del 2003— en un 210% el precio máximo tolerable, o para las mujeres jóvenes que ven cómo el coste de acceso a una vivienda supone un 10% más que para los hombres al tener un salario medio casi dos mil euros anuales por debajo del de los hombres.

La exclusión que sufren los y las jóvenes se conjuga con dos elementos adicionales: la precariedad laboral y el retraso en la emancipación. El primer elemento torpedea las posibilidades de acceso a la vivienda, y no sólo la adquisición de vivienda, sino para otras formas de acceso en las que se suele exigir estabilidad laboral, incluso para determinados tipos de ayudas. El retraso en la emancipación es una consecuencia de las dificultades de acceso, y un elemento desencadenante de exclusión: la dependencia familiar, la carencia de un espacio de desarrollo propio y personal, la falta de autoestima y frustración, la interrupción de la regeneración del tejido social, etc., son algunos ejemplos.

La situación de la vivienda en España genera una serie de consecuencias en los que interactúan juventud y exclusión social:

  • Exclusión residencial. Aumento de la polarización social por el lugar de residencia. La renta permite acceder a un tipo determinado de vivienda, lo que fragmenta socioeconómicamente las ciudades.
  • La complejidad de las políticas públicas de vivienda, las diferentes competencias de las Administraciones, el solapamiento de planes, ayudas directas e indirectas, normas hipotecarias, técnicas, coeficientes y cupos, provoca un caos y una desorientación en la ciudadanía, que se ve abocada al mercado libre de vivienda, provocada por la ausencia de instituciones y organismos creados para centralizar la información y asesorar al interesado o interesada.
  • La descalificación de viviendas de protección oficial, es decir, la salida al mercado libre, previa autorización y resolución administrativa, de una vivienda protegida cuando cumple el mínimo legal establecido de años de posesión en dicho régimen, está repercutiendo en el encarecimiento y especulación del mercado inmobiliario y de la vivienda pública en particular…
  • Una enorme cantidad de viviendas vacías que se hallan desocupadas a la espera de que aumente su precio. A los propietarios y propietarias les es más rentable dejarlas desocupadas que alquilarlas o rehabilitarlas, con el consiguiente deterioro de centros históricos de ciudades sin que las diferentes Administraciones hagan algo para evitarlo.
  • Alto precio del alquiler. En muchas ocasiones, el precio del alquiler es sólo ligeramente inferior a las mensualidades de una hipoteca. Y los arrendadores o las arrendadoras de pisos son muy reticentes a bajar los precios de alquiler sin que se sientan presionados o presionadas por una política pública de vivienda en alquiler.
  • Las construcciones, la oferta de viviendas nuevas se diseñan y proyectan para una demanda irreal. No se construyen prácticamente viviendas «modestas», pero de buena calidad, adecuadas a jóvenes, inmigrantes y colectivos con mayores dificultades económicas y de acceso. La nueva construcción se dirige a imponer un modelo residencial con enormes sacrificios, así como el desvío para vivienda de asignaciones de gastos familiares que en principio podrían destinarse a otros elementos de calidad de vida (salud, alimentación, educación, ocio...).
  • Financiación excluyente. La precariedad e inestabilidad laboral no sólo excluyen de la compra de vivienda libre, sino de otras modalidades de acceso diferentes de la adquisición, e incluso impide acceder a algunas ayudas públicas, por muy paradójico que parezca, por carecer de ingresos suficientes.
  • Las políticas oficiales se ven condicionadas por factores derivados del mercado libre: el precio del suelo, la carencia del mismo para destinarlo a viviendas protegidas, la falta de entidades promotoras, al serles más rentable la promoción privada, el uso del suelo como mecanismo de financiación para los Ayuntamientos, etc.
  • El sacrificio realizado en vivienda es tan alto que suele ser un elemento que obstaculiza la movilidad geográfica. Una persona con una hipoteca a veinte años se resiste a trasladarse a otro lugar, con lo que la supuesta eficiencia de la asignación de recursos en una economía dinámica no se respalda por los propios condicionantes estructurales; es más, se traduce en una contradicción más del propio sistema.
  • En el caso de los jóvenes sordos y las jóvenes sordas además de las dificultades económicas para adquirir y mantener una vivienda digna, se suman aquellas relativas a las adaptaciones necesarias para volver accesible el hogar. Puesto que no existen ni suficientes ayudas económicas para realizar dichas adaptaciones ni el diseño inicial de los edificios proporciona la accesibilidad necesaria para estos jóvenes sordos.

 

Conclusiones y perspectivas

Hay una grave distorsión entre la consideración pública de la vivienda como un bien económico y la necesidad de vivienda desde el punto de vista social.

Más allá de la enunciación del derecho a la vivienda reconocido en la Constitución, la Administración ha dejado en manos del mercado un bien que es de primera necesidad.

A la evidente desproporción que existe entre la subida del precio de la vivienda libre y el salario medio de un joven o una joven (en el segundo trimestre de 2003 el precio de la vivienda libre subió cuatro veces más queel salario medio de un o una joven) le sumamos la gran inestabilidad laboralqueafecta a todos los tramos de edad, resulta que los y las jóvenes no sólo tienen más dificultad para acceder a una vivienda, sino que los que ya la han adquirido tienen serios problemas para pagar las hipotecas. No hay que olvidar que toda esta situación se está dando en un momento en el que el tipo de interés está en sus índices más bajos.

En un contexto de un mercado de trabajo con alta temporalidad, bajos salarios y un excesivo endeudamiento en la compra de la vivienda, cualquier pequeño incremento del tipo de interés puede tener unos efectos impredecibles.